공인중개사시험자료_부동산학개론요약정리_Part7. 부동산개발, 관리론, 마케팅 (부동산 이용활동)

공인중개사시험자료_부동산학개론요약정리_Part7. 부동산금융론 (부동산금융 동원방법)

 

Part7. 부동산 개발, 관리론, 마케팅

 

<1> 부동산 이용활동

 

1.  토지이용의 최유효이용

- 합리적/합법적 최고최선의 이용

(1) 최유효이용 판단기준

- 필요조건: 합리적(실현능한, 먼 미래 불확실X), 합법적, 물리적채택

- 충분조건: 최대수익의 실현가능성(경험적 증거필요)

 

2. 최유효이용과 집약적 토지이용

(1) 토지이용의 집약도 = 투입되는 노동과 자본의 양/ 단위면적의 토지

(2) 집약적 <-> 조방적

- 수확체감법칙: 하나의 생산요소만을 어느수준 이상 투입하면, 총생산량은 증가하나 추가적인 생산량은 감소. 즉, 집약도 높일수록 단위면적당 투입되는 노동과 자본에 대한 수익비율 감소. 건물의 고층화

- 집약한계 : 한계수입=한계비용 즉, 이윤극대화지점의 집약도 (한계효용층수), 집약한계점은 집약도의 상한선으로 이 지점을 벗어날 경우 이윤 감소(바로손실은X)

- 조방한계 : 총수입=총비용 즉, 이융이 0이 되는 손익분기점, 토지집약도의 하한선으로, 이 지점을 벗어나면 바로 손실

구분	집약한계	조방한계
성립조건	한계비용=한계수입	총수익=총비용
이윤	이윤극대화지점 (넘어서면 이윤감소)	손익분기점 (넘어서면 손실)
토지이용(토지집약도)	상한선	하한선

 * 집약한계를 상한선, 조방한계를 하한선으로 토지이용의 최유효이용방안 모색

 

(3) 집약도 증가요인

- 규모의 경제, 부증성, 인구밀도 증가, 지가상승, 경영효율증가, 건축비(생산비)하락, 산업발달, 경영자능력과 풍부한 자본

(4) 토지와 자본의 대체관계

- 도심은 자본투입율을 높여야하며, 토지에 대한 자본의 대체성이 크고 집약적 이용 이루어짐

- 외곽은 토지투입율을 높여야하며, 토지에 대한 자본의 대체성이 작으므로 토지의 조방적 이용 이루어짐

(5) 최유효이용과 입지잉여

- 입지잉여는 입지조건이 양호해서 생기는 특별이익(경영능력때문X)

- 입지조건과 토지이용의 집약도가 같더라도 입지잉여는 모든 입지주체에 똑같이 생기지 않음.

- 한계입지 : 입지조건이 상대적으로 나쁜곳, 초과수익을 전혀 기대할 수 없는(입지잉여0) 위치

 

3. 도시의 토지이용과 지가구배현상

- 지가구배현상: 도심에서 외곽으로 갈수록 지가가 낮아지는 현상(도심에 가까울수록 지가하락률 크고, 외곽으로 갈수록 낮음)

- 소도시 : 단순, 단핵구조, 집약적, 와곽으로 갈수록 급격하게 조방화되어 지가 급락

- 대도시 : 도심에서 도시 경계까지 중간에 여러 도시핵이 있어 복잡한 다핵구조, 물결굽이처럼 완만한 지가수준 유형

 

4. 도시스프롤

- 무질서, 무계획적, 불규칙적으로 외곽으로 확산되는 현상

- 주거, 상업, 공업지역 모두에서 발생

- 대도시 중심지보다 외곽부에서 발달, 입체슬럼형태

- 토지 최유효이용 괴리에서 발생, 스프롤지대 지가수준은 일반적으로 표준이하

- 원인 : 인구증가로 지가 급등, 토지이용계획 소홀

- 유형 : 저밀도연쇄현상, 고밀도연쇄현상(우리나라), 비지적현상(개구리), 간선도로따라

- 대책 : 그린벨트 설정 등 체계적 도시계획

 

5. 침입적 토지이용

- 침입: 확대적침입(집약적 이용이 조방적 이용을 침입à 지가상승효과, 통상적), 축소적침입(조방적이용이 집약적이용을 침입 à 지가하락 효과)

- 계승(천이) : 침입결과 기존의것을 교체하는 결과

- 낮은 지가수준과 강한흡인력 등은 침입활동의 유발인자

- 침입은 새로운 지역이 아닌 기존의 지역에서 이루어지는 것이 일반적

- 원주민 강한 저항, 행정적 규제 등으로 침입 용이하지 않음

 

6. 직주분리와 직주접근

- 직주분리 : 직장과 주거지가 멀어지는 현상(수평공간의 확대) è 도넛(도심공동화)현상, 외곽 침상도시화, 도심으로의 고동비율 증가로 교통혼란, 외곽지역 지가상승 초래

- 직주접근 : 직장과 주거지가 가까워지는 현상(회귀현상, 입체공간 확대) è 도심주거용 건물의 고층화(주상복합건물화), 도시회춘화현상(상향여과)

	직주분리(수평공간확대)	직주접근(입체공간 확대)
원인	지가상승, 환경악화, 규제강화, 재개발철거, 교통발달	지가하락, 환경새건, 규제환화, 재개발완료, 교통체증
결과	도심공동화, 외곽 침상도시화	도심주거율건물의 고층화, 도시회춘화

* 집중반전현상 : 대도시에 집중된 인구와 산업을 지방으로 분산하는 것으로, 대도시 초기에는 도심으로의 집중현상 à 나중에는 규모가 커짐에 따른 불이익 증가로 집중반전 현상 발생

 

7. 한계지의 지가법칙

- 한계지 : 택지이용의 최원방권 택지와 농지의 경계지역

- 농경지의 지가수준과는 무관하게 형성되는 것이 일반적

- 단절지가 : 한계지와 주변농지와 지가차이가 심한 경우

- 자가의 한계지대곡선이 더 완만함(자가의 한계지는 차가의 한계지보다 원방권에 위치)

- 한계지는 초기에 지가 상승이 빠르며 항상 변동과정

- 대중교통수단 발달 및 교통체계 정비는 한계지 연장을 초래