공인중개사시험자료_부동산학개론요약정리_Part6. 부동산금융론 (부동산금융 동원방법)

 

 

<3> 부동산 금융의 동원방법

1. 조인트벤처 : 부동산 개발업자+소수의 고액투자자 (금융기관이나 기관투자자), 배당수익 목적, 지분형/직접투자방식

 

2. 신디케이트 : 부동산 개발업자+다수의 소액투자자(일반투자자), 개발업자 무한책임사원, 투자자 유한책임사원, 개별투자자모집방식 (사업규모 작을때-사모방식(파트너십/사적신디), 클때-공모방식(엄격한규제/공적신디)), 지분형/직접투자방식

 

3. 프로젝트 파이낸싱

- 프로젝트의 사업성을 담보로 일종의 공급자 금융

- 차입주체는 사업주가 아니나, 프로젝트 회사. 사업주가 출자하여 설립하지만 법적신용절연(독립성)

- 비소구금융(원칙), 제한소구금융(가능) : 프로젝트 실패해도 사업주에게 상환청구 불가, 사업주의 담보 또는 신용도가 기준이 아니며 사업주 파산이 PF에 영향 미치지 않음

- 부외금융효과 : 사업주 장부(대차대조표)상 부채로 계상되지 않음.

- 대규모자금소요, 장기사업, 성공시 수익성 높음

- 위험분산(배분)효과

- 정보 대칭적 : 모든 당사자의 사업검토로 정보공유 à 정보비대칭성 문제감소

- 높은금융비용 : 업무절차복잡, 높은금리와 수수료

- 금융지원단의 독립계정 설치후 관리à 사후관리 엄격

- 당사자간 의견대립 à 사업지연 우려

 

프로젝트 파이낸싱 vs 기업금융

구분	프로젝트 파이낸싱	기업금융
차주	프로젝트 회사	사업주
담보	프로젝트 현금흐름 및 자산	사업주 전체 자산 및 신용
상환재원	프로젝트 현금흐름	사업주 전체 재원
자금관리	대부단의 위탁계좌에 의한 관리	차주 임의관리
소구권행사	비소구금융	사업주에 소구권행사 가능
채무수용능력	부외금융à 채무수용능력제고	기존 차입에 의한 제약
여신관리 제한규칙	부외금융à 회피가능	적용됨
사후관리	엄격한 사후관리à사업성패 주요인	채무불이행시 상환청구권 행사
주 적용 사업분야	자원개발, SOC가업, 플랜트사업, 부동산개발사업 등	일반사업부문

 

 부동산 금융 동원방법

신디케이트	지분	직접	다수
조인트벤처	지분	직접	소수
리츠	지분	간접	다수

 

 

4. 리츠(부동산투자회사)

- 상법상 주식회사로만 설립

- 지분형 간접투자

- 배당에 따른 이익과 주식매매차익, 투자원금 손실 발생

- 소액투자자가 주주로 참여, 주식 자유거래

- 리츠 종류

투자대상	지분형리츠 :총투자자산의 75%이상이 부동산소유지분, 임대료수입 모기지형리츠 :총투자자산 75%이상이 MBS, ABS 등 부동산상품, 이자수입
환매가능여부	개방형 폐쇄형(우리나라)
자금모집방법	회사형(우리나라) 신탁형(계약형)
기한의한정여부	무기한(자기관리) 기한(기업구조조정)

 

- 리츠 도입효과 : 부동산시장의 안정화/선진화, 소액투자자 투자기회 확대 및 형평성증대, 투자자의 안정적 수익, 부동산의 건전한 투자 증가와 투기감소, 부동산의 유용성 증대와 위험감소, 배당의 안정성, 절세효과와 부동산경기의 활성화, 업무용 임대부동산의 활성화, 부동산 간접투자상품의 활성화, 다양한 사업방식창출, 부동산관리전문회사의 증대, 기업구조조정의원활, 투자보고서 공시로 인한 투자자 보호효과