공인중개사시험 요약정리_부동산학개론 <부동산금융 1. >

 

 

1. 부동산 금융 

 

1) 지분금융 : 신디케이트, 조인트벤처, 리츠(부동산 투자회사), 증자, 펀드 

2) 부채금융 : 저당금융, 신탁금융, 회사채발행, MBS, ABS

3) 메자닌금융 : 신주인수권부사채, 전환사채 

 

 

2. 고정금리와 변동금리 

 

- 예를 들어 금리가 5%라고 가정하면,  

초기대출 금리는 다소 높게 시작, 변동 금리는 다소 낮게 시작해도 미래 +a

 

1) 고정금리 

- 시장 금리가 8%로 상승했을 경우, 

고정금리는 상대적으로 싸다. 기존 융자를 유지하는게 유리함. 

- 시장 금리가 2%로 떨어졌을 경우, 

고정금리는 상대적으로 비싸므로, 기존 융자를 조기상환 하고 싼 대출로 갈아타야 한다. (조기상환 재융자)

즉, 시장금리가 하락할 때 조기상환이 유리하다. 

 

2) 변동금리 

- 금리가 변동하는 이유: 기준금리(지표, Index)+가산금리(마진, spread)

- 기준금리 : CD금리, 코픽스  (금리 변동 요인)

- 가산금리 : 한번 정해지면 끝까지 감. (불변)

- 이자율 조정 주기가 짧을수록 대출자가 차입자에게 이자율 변동의 위첨이 더 전가된다.

고정금리와 변동금리 : 향후 금리 상승예상  è 차입자는 (고정) 금리 유리, 대출자는 (변동)금리 유리
고정금리	초기금리 (높은편 )	시장이자율 (상승)/ 금리(상승) è 유지 시장이자율(하락 )/금리(하락 ) è 조기 상황
변동금리	초기금리 (낮은편)	(기준)금리+ (가산)금리 이자율조정주기 (짧을)수록, (대출자 à 차입자)에게 (더) 전가

 

예) 1억 대출 (융자원금), 2천만원 갚았고(상환원금), 8천만원 남았다 (미상환원금, 융자잔고)

만약, 1회차때 상환하지 않았다면,

1회차 융자원금 = 융자잔고

2회차 융자원금 < 융자잔고 +연체이자 (부의 상환 : 융자원금보다 융자잔고가 더 커진 것)

 

                            

3. 자금 상환 방법

 

이자 = 융자잔고 X 이자율

1천 = 1억 X 10%

9백= 9천 X 10%

==> 원금 갚는만큼 잔고가 줄어드는만큼 이자도 줄어든다.

 

원금균등

정직한 상환방식, 50% 지나면 50% 갚는다.

회수가 빠르다, 초기상환금액이 많다, 은행에서 좋아함, 대출조건 좋음 

 

상환방식 비교

1) 대출 초기의 상환액이 많은 순서

원금균등 -> 원리금균등-> 체증식

 

2) 대출기간 중 중도상환시 융자잔금 많은 순서

체증식 -> 원리금균등 -> 원금균등

 

3) 총이자납부액 많은 순서

체증식 -> 원리금균등 -> 원금균등

 

원금 균등	원금 (불변), 이자 (감소), 원리금 (감소), 회수(빠름), 잔금 (적음), 총이자 (적음) (1/2)경과 (1/2) 상환
	<공식> 원금 = 융자원금/ 상환기간 이자 = 융자잔고 X 이자율 원리금 = 원금 + 이자
원리금 균등	원금(증가), 이자(감소), 원리금(불변), (2/3)경과 (1/2)상환
	<공식> 원리금 = 융자원금 X 저당상수 이자 = 융자잔고 X 이자율 원금 = 원리금 – 이자
체증(점증)식	(초기) è (부)의 상환 회수(느림), 잔금(증가), 총이자(많음), (미래)/(젊은)/(짧은)유리

 

예) A씨는 주택을 구입하기 위해 은행으로부터 5억을 대출받았다. 은행의 대출조건이 다음과 같을 때, 9회차에 상환할 원리금상환액과 13회차에 납부하는 이자납부액을 순서대로 나열한 것은?

대출금리 : 고정금리, 연 5%

대출기간: 20년

 

5억, 20년, 5%

 

         1        2       3      …    9회차 … 13회

원     2500     2500    2500

이     2500     2375   

원리   5000     4875

1-> 2회차

 

5000-125 = 2회차 (계산기 = 한번더 누르면 3회차) à (= 한번더 누르면 4회차 à 12번 누르면 13회차 즉, 2회차까지만 가면 구하는 차수만큼 계산기에서 = 만 누르면 됨.

 

답: 4천만원, 1천만원